1. LE MARCHÉ DE LA DÉPENDANCE.
Avec l'augmentation de l'espérance de vie et le déficit d’hébergements et de prises en charge des personnes dépendantes, l’investissement en EHPAD, c'est à dire dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), est un marché de niche intéressant pour développer son patrimoine.
Le vieillissement de la population entraînant de fait une augmentation des personnes dépendantes, les besoins en EHPAD vont être de plus en plus importants dans les années à venir. Malgré ces perspectives de marché intéressantes, certains critères doivent être analysés avant d’investir dans une chambre en EHPAD afin de mettre toutes les chances de son côté pour réaliser un placement rentable.
COMMENT DÉFINIR LA DÉPENDANCE ?
Est définie comme dépendante, une personne âgée dont l’état de santé entraîne des incapacités, requérant un accompagnement pour actes de la vie quotidienne. Au 1e janvier 2015, 1,3 millions de personnes âgées étaient considérées comme dépendantes au sens de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) soit 7,8% des 60 ans ou plus.
En 2060, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindra 2,3 millions. En raison du vieillissement progressif de la population, la prise en charge des personnes âgées dépendantes va donc devenir un enjeu majeur de société pour les années à venir.
QUEL EST LE MARCHÉ DE LA DÉPENDANCE ?
Aujourd’hui, avec 89 lits en EHPAD pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et plus, la France souffre d’un lourd déficit de places disponibles alors que la demande est exponentielle. D’ici à 2030, près de 500 000 places supplémentaires seront nécessaires pour accueillir des personnes âgées dépendantes. Afin de combler le manque, les promoteurs et gestionnaires vont donc construire de nouvelles structures dédiées à la dépendance.
Investir dans un EHPAD est donc un placement utile, le taux de remplissage des EHPAD étant souvent proche de 100%.
2. QU’EST-CE QU’UN EHPAD ?
Un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est une maison de retraite médicalisée proposant un accueil en chambre à ses résidents. Les EHPAD s’adressent à des personnes âgées de plus de 75 ans qui ont besoin d’un accompagnement dédié et de soins au quotidien. Les soins sont assurés par des professionnels de santé et l’EPHAD peut être spécialisé dans les maladies telles qu’Alzheimer ou Parkinson.
Pour être reconnue comme la résidence doit avoir conclu avec le Conseil Départemental et l'ARS (Agence Régionale de Santé) une convention tripartite, l’engageant à respecter un cahier des charges strictes pour assurer un accueil optimal des personnes dépendantes.
Comment définir la dépendance ?
Est considérée comme dépendante, une personne âgée dont l’état de santé entraîne des incapacités, requérant un accompagnement pour actes de la vie quotidienne. Au 1e janvier 2015, 1,3 millions de personnes âgées étaient considérées comme dépendantes au sens de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) soit 7,8% des 60 ans ou plus.
En 2060, selon le scénario intermédiaire des projections de dépendance de la CNSA, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindrait 2,3 millions. En raison du vieillissement progressif de la population, la prise en charge des personnes âgées dépendantes va donc devenir un enjeu majeur de société pour les années à venir.
3. QUELS AVANTAGES POUR INVESTIR EN RÉSIDENCE MÉDICALISÉE ?
Le marché de l'EHPAD détient par ailleurs un avantage concurrentiel important par rapport aux autres résidences de services que sont les résidences étudiantes ou de tourisme par exemple. Les EHPAD reçoivent un agrément délivré par l'État nécessaire à l’exploitation de ces établissements. Cela permet de proposer sur le marché une offre en adéquation avec la demande. Conséquence directe, les taux d'occupation des EHPAD sont en moyenne les plus élevés des résidences de services. Une étude récente effectuée sur l’ensemble des résidences EHPAD (privé/public/associatif) constate d’ailleurs un taux d’occupation moyen de 98%.
Investir en EHPAD consiste à acheter une chambre dans une résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes. Un bail commercial est conclu avec l’exploitant de la résidence et non avec l’occupant de la chambre. L’exploitant s’occupe de la gestion locative de votre bien, vous percevez des loyers que la chambre soit occupée ou non et vous n’avez pas à vous occuper des réparations et travaux.
Le marché de l’investissement EHPAD offre des opportunités d’investissement intéressantes (Voir ici nos résidences référencées). En effet, le secteur des Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est un des marchés des plus lisibles et s’inscrit dans le cadre de mutations systémiques et de besoins fondamentaux, la démographie étant une des variables macroéconomiques les plus prévisibles.
Par ailleurs, le marché des EHPAD est un marché sensible est très encadré par les pouvoirs publics, avec pour objectif l’homogénéisation de la qualité et de l’éthique. Les établissements doivent ainsi répondre à des normes précises et évolutives définies notamment par la convention tripartite rendant l’investissement d’autant plus sécurisé.
Pour toutes ces raisons, l'achat EHPAD dans un établissement spécialisé est un marché porteur.
4. QUELS CRITÈRES À ÉTUDIER POUR UN INVESTISSEMENT ?
Néanmoins comme pout tout investissement immobilier, plusieurs critères sont à étudier avant de choisir son bien et d'investir en EHPAD.
Critère N°1 : l'état de la résidence et son obsolescence.
Critère N °2 : sa taille critique et son compte d'exploitation
Critère N° 3 : la qualité de l'exploitant et la qualité des services rendus
Critère N° 4 : longueur, solidité et clarté du bail commercial
Critère 5 : politique de l'exploitant vis à vis de son écosystème et notamment des bailleurs
En effet, outre la qualité du bien et les prestations proposées par l’exploitant, l’investisseur doit également analyser avec soin l’emplacement de la résidence (cadre chaleureux et sécurisant, à proximité de centres hospitaliers, d’accès facile préférence dans un quartier en manque d’établissements médicalisés), l'age de la résidence et le respect des normes actuelles, son plan travaux, mais également la qualité du gestionnaire et surtout le bail commercial qui va définir le montant des loyers et la répartition des charges et travaux entre les différentes parties (notamment les articles 605 et 606 du code civil).
Les gestionnaires exploitants d'EHPAD sont de grands groupes, avec des développements internationaux importants et une tendance à la concentration. Leur solidité financière sera un atout pour le paiement des loyers.
Plus encore que dans tout autre achat LMNP, l'achat en EHPAD suppose un vrai accompagnement et une vraie sélection.
Le professionnel qui va vous conseiller d'investir en EHPAD devra avoir des connaissances sur le marché et devra s'appuyer sur des plates formes de référencement sélectives, qui lui fourniront des arguments et des données sur la résidence dans laquelle vous pourriez investir.
Les taux de rendements affichés ne sont pas les seuls critères à prendre en compte. Un EHPAD à 5 % de rendement avec un bail ferme de 9 à 12 ans peut être bien plus intéressant qu'un EHPAD à 6 % avec un bail en tacite prolongation. De trop nombreux biens sont proposés, sans vrais argumentaires , avec des baux en tacite prolongation ou avec une échéance de bail très courte.
5. QUELS SONT LES PRINCIPAUX GESTIONNAIRES EXPLOITANTS D'EHPAD ?
