Dans quels types de biens investir en LMNP ?
Investir en LMNP se distingue de la location nue. Ainsi, la mise en location, les avantages fiscaux, la gestion du bien et le calcul de l’impôt divergent.
Pour profiter du statut LMNP, on peut opter pour :
- Une résidence gérée pour étudiants, seniors, une résidence de tourisme ou de type EHPAD. Dans ce cas, on signe un bail commercial avec un gérant professionnel qui va gérer en totalité la gestion du bien immobilier.
- Un appartement classique. Dans ce cas, il faudra respecter soi même des contraintes diverses et variées comme respecter la liste des meubles obligatoires, etc…
- Quelle que soit l’option choisie, le LMNP procure des avantages fiscaux intéressants.
Bien distinguer rentabilité brute et rentabilité nette en location meublée
Pour identifier les performances d’un investissement en meublé, la rentabilité brute est le premier indicateur. La rentabilité est ainsi déterminée par le ratio entre le montant des revenus hors charges et le prix d’achat du bien. En multipliant par 100 le résultat obtenu, on obtient la rentabilité brute.
Concrètement on peut faire ce calcul en 3 étapes.
Calcul du rendement brut : il donne le ratio entre les loyers et le prix d’achat.
Exemple : Un bien acheté à 100 000 euros loué 600 € par mois. Soit : 600 x 12 = 7 200 / 100 000 = 0,072 x 100 = 7,2 % de rentabilité brute.
Calcul du rendement net : Ici, on tient compte des frais de copropriété, d’entretien, travaux, assurance etc…On déduit les charges des loyers perçus.
Exemple : Les charges cumulées représentent 1 000 euros de frais à déduire. Elles sont à soustraire des revenus.
Soit : 7 200 - 1 000 = 6 200 / 100 000 = 0,062 x 100 = 6,2 % de rentabilité nette.
Calcul du rendement net-net après impôts.
Exemple : pour un bien meublé en micro-BIC et vous êtes imposé à 1 500 euros par an. Vous déduisez donc cette somme de votre rendement net.
Soit : 6 200 - 1 500 = 4 700/ 100 000 = 0,047 x 100 = 4,7 % de rentabilité nette.
Quel taux de rentabilité pour un investissement en LMNP ?
Il n’y a pas vraiment d'idéal absolu à atteindre en LMNP. Toutefois, Un taux efficient de rentabilité en LMNP dépendra de plusieurs facteurs comme :
- l’emplacement du logement,
- l’état
- le prix d’achat,
- le montant des loyers, etc.
Par ailleurs, la rentabilité locative est la plupart du temps moins élevée dans les grandes villes où le marché est tendu par essence avec des prix élevés. Néanmoins, ce taux de rendement sera compensé par une forte demande locative. A contrario, le taux de rentabilité sera plus élevé dans des villes moyennes avec une pression locative moindre…
La rentabilité dans l’ancien et le neuf
Lorsqu'on investit en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), le choix du type de bien immobilier a un impact direct sur le rendement locatif. Les biens anciens présentent souvent un coût d'achat inférieur à ceux neufs. Cependant, ils nécessitent généralement des rénovations avant de pouvoir être mis en location. Ces coûts supplémentaires doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité, ce qui peut diminuer le rendement final en raison des investissements initiaux et des frais d'entretien continus.
En revanche, investir dans un bien neuf offre des avantages distincts. Grâce à la garantie décennale couvrant le gros œuvre et une garantie biennale pour les équipements, les besoins immédiats de travaux sont généralement inexistants. De plus, les normes énergétiques actuelles favorisent une consommation réduite, ce qui peut contribuer à optimiser les dépenses.
La rentabilité des biens neufs peut également bénéficier de certains dispositifs fiscaux avantageux. En outre, les frais de notaire sont souvent moins élevés dans le cadre de l'achat de biens neufs, ce qui constitue un autre élément à considérer dans l'évaluation globale du rendement locatif.
Louer vide ou meublé quel est le plus rentable ?
La plupart du temps, la location meublée est plus intéressante. En effet en bénéficiant de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). on a accès à des avantages fiscaux importants en particulier au LMNP réel.
Dans ce cas, il est possible de déduire les charges et d’amortir la valeur du bien immobilier et des meubles. Ces charges d'amortissement* permettent même d’éluder complètement les impôts si on fait les bons calculs au préalable. Toutefois, la location meublée a, elle aussi, ses contraintes.
- Il faut meubler l'appartement en respectant une liste de meubles minimums
- Le LMNP réel est plus complexe et nécessite de recourir à un expert-comptable.
*Cas pratique amortissement
Vous achetez un appartement pour 200 000 euros pour le mettre en location meublée. Durée de vie estimée fictivement de l'appartement: 25 ans. Valeur du mobilier 10 000 euros, avec une durée de vie estimée à 5 ans.
Amortissement de l'appartement :
- Valeur de l'appartement : 200 000 euros.
- Durée d'amortissement : 25 ans.
- Amortissement annuel = Valeur de l'appartement / Durée d'amortissement.
- Amortissement annuel = 200 000 / 25 = 8 000 euros par an.
Amortissement du mobilier :
- Valeur du mobilier : 10 000 euros.
- Durée d'amortissement : 5 ans.
- Amortissement annuel = Valeur du mobilier / Durée d'amortissement.
- Amortissement annuel = 10 000 / 5 = 2 000 euros par an.
Supposons que vous perceviez 12 000 euros de loyer annuel. Vous pouvez déduire l'amortissement total (8 000 euros pour l'appartement + 2 000 euros pour le mobilier = 10 000 euros) de votre revenu locatif.
Revenu locatif imposable = Revenu locatif brut - Amortissement.
Revenu locatif imposable = 12 000 - 10 000 = 2 000 euros.
Dans cet exemple vous n'êtes imposé que sur 2 000 euros grâce à l'amortissement. Cela réduit considérablement votre charge fiscale.
FAQ sur le Calcul du Rendement Locatif d’un Bien LMNP
1. Comment détermine-t-on le rendement brut d’un bien en LMNP ?
Pour calculer le rendement brut d'un bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), on doit diviser les revenus locatifs annuels bruts par le prix d'achat total du bien (incluant les frais d'acquisition comme les frais de notaire et d'éventuels travaux) et multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. La formule est la suivante :
Rendement brut = (Revenus locatifs annuels / Prix d’achat total) x 100
2. Quels facteurs doivent être pris en compte pour calculer le rendement net en LMNP ?
Le rendement net en LMNP prend en compte non seulement les revenus locatifs, mais aussi toutes les charges et dépenses associées à la propriété.
3. Comment l'amortissement affecte-t-il le calcul du rendement locatif en LMNP ?
L'amortissement est une charge déductible qui peut réduire significativement le revenu locatif imposable. En LMNP, vous pouvez amortir le prix d'achat du bien immobilier (hors terrain) et des équipements sur leur durée de vie respective.
